Los ciudadanos colombianos pueden comprar bienes raíces en Florida sin requisitos de ciudadanía ni residencia. Sin embargo, la transacción involucra obligaciones fiscales en EE.UU., obligaciones de registro cambiario y de reporte de activos en Colombia, decisiones sobre estructura de entidad y procedimientos de cierre que difieren de las compras domésticas. Esta guía cubre lo que necesita entender antes de comprometerse — y dónde necesita orientación profesional de un abogado fiscal en EE.UU. y de un asesor tributario y cambiario en Colombia, no solo de un agente inmobiliario.
¿Qué Es FIRPTA y Cómo Afecta Su Compra?
La Ley de Impuestos sobre Inversiones Extranjeras en Bienes Raíces (FIRPTA, por sus siglas en inglés — 26 U.S.C. § 1445) requiere la retención de un porcentaje del precio bruto de venta cuando el vendedor de una propiedad en EE.UU. es una "persona extranjera" según el Código de Rentas Internas.
FIRPTA le afecta principalmente cuando vendela propiedad, no cuando la compra. Sin embargo, entender la obligación de retención al momento de la compra es importante para su planificación:
- Regla general:Se retiene el 15% del monto realizado y se remite al IRS, según IRS — Retención FIRPTA
- Tasa reducida:10% cuando la propiedad se adquiere para uso como residencia del comprador y el monto realizado es de $1,000,000 o menos (vea la exención de $300,000 para compras menores), según las Instrucciones del Formulario 8288 del IRS
- Exención:No se requiere retención si el monto realizado es de $300,000 o menos y el comprador tiene planes definidos de usarla como residencia, según las Instrucciones del Formulario 8288 del IRS
- Certificado de retención:El IRS puede emitir un certificado autorizando un monto de retención reducido basado en la obligación fiscal real del vendedor
Fuente: IRS — Retención FIRPTA; IRS — Instrucciones del Formulario 8288; 26 U.S.C. § 1445
¿Debe Comprar a Través de una LLC o Corporación?
Muchos compradores internacionales compran a través de una entidad estadounidense — típicamente una LLC de Florida o una corporación en EE.UU. La elección de estructura afecta:
- El tratamiento del impuesto sobre la renta de EE.UU. para ingresos por alquiler y ganancias de capital
- La exposición al impuesto sobre el patrimonio (estate tax) — los extranjeros no residentes pueden necesitar presentar una declaración de impuesto sobre el patrimonio en EE.UU. si el valor justo de mercado de sus activos ubicados en EE.UU. supera una exención de $60,000, comparado con un monto básico de exclusión de $15,000,000 para 2026 disponible para ciudadanos y residentes de EE.UU. (se ajusta anualmente y el Congreso puede modificarlo)
- Implicaciones de tratados fiscales — actualmente no existe un tratado de impuesto sobre la renta entre Colombia y Estados Unidos, según la lista oficial del IRS de tratados de impuesto sobre la renta de EE.UU., lo que puede afectar el tratamiento fiscal de ingresos por alquiler y ganancias de capital de forma distinta a la de compradores de países que sí tienen un tratado vigente
- Protección de responsabilidad y privacidad
Consulte primero a un abogado fiscal
La estructura de entidad óptima depende de su país de residencia fiscal, los tratados fiscales aplicables, sus objetivos de planificación patrimonial y si planea alquilar la propiedad. Esta no es una decisión para tomar basándose en un artículo web. Consulte a un abogado fiscal o CPA en EE.UU. que se especialice en transacciones inmobiliarias internacionales.
¿Puede Cerrar Sin Viajar a Miami?
Sí. Los cierres remotos son comunes para compradores internacionales. Varios métodos están disponibles:
- Consulado o embajada de EE.UU.:Los documentos pueden firmarse y notarizarse en un consulado de EE.UU. en su país de origen
- Apostilla:Para países que son parte del Convenio de La Haya, los documentos notarizados localmente y apostillados pueden ser aceptados
- Notarización en línea remota (RON): Florida autoriza la notarización en línea remota bajo el Estatuto de Florida § 117.265, que permite la notarización de documentos mediante comunicación de audio-video
Su abogado y compañía de título deben confirmar qué método es aceptable para su transacción específica y los requisitos del asegurador de título.
¿Qué Opciones de Financiamiento Existen Para Extranjeros?
Los ciudadanos extranjeros no son elegibles para programas hipotecarios convencionales que requieren ciudadanía o residencia permanente en EE.UU. Sin embargo, varias opciones de financiamiento pueden estar disponibles:
- Programas de préstamos para extranjeros (Foreign National Loans): Prestamistas de cartera ofrecen productos hipotecarios específicamente para no ciudadanos de EE.UU. Estos programas típicamente requieren un pago inicial mayor que el financiamiento convencional, y los términos varían significativamente según el prestamista — pregunte a cada prestamista que compare por sus requisitos específicos de pago inicial y tasa.
- Préstamos ITIN:Compradores con un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN) pueden calificar para ciertos programas hipotecarios. Un ITIN puede obtenerse del IRS independientemente del estatus migratorio.
- Préstamos DSCR:Para propiedades de inversión, los préstamos basados en la Razón de Cobertura del Servicio de Deuda (DSCR) se suscriben con base en el ingreso por alquiler de la propiedad en lugar del ingreso personal del prestatario — lo que puede ser ventajoso para inversionistas internacionales.
Global G Real Estate trabaja con un prestamista afiliado que ofrece programas de préstamos para extranjeros, ITIN y DSCR. Los compradores deben comparar opciones de múltiples prestamistas para encontrar los mejores términos para su situación.
Obligaciones en Colombia al Comprar en Miami
Además de las reglas estadounidenses anteriores, comprar propiedad en Miami como residente fiscal colombiano generalmente genera obligaciones propias de Colombia. Estas obligaciones son independientes de FIRPTA y de los requisitos de EE.UU. descritos arriba, y su incumplimiento puede generar sanciones en Colombia aunque la compra en EE.UU. se haya hecho correctamente.
Registro de la inversión ante el Banco de la República
Según el Banco de la República, comprar un inmueble en EE.UU. constituye, en general, una inversión colombiana en el exteriorque debe registrarse conforme al régimen de cambios internacionales — consolidado en la Resolución Externa 1 de 2018 del Banco de la República. Cuando los fondos se canalizan a través del mercado cambiario por un intermediario autorizado (por ejemplo, un banco colombiano que gestiona la transferencia), el registro se realiza automáticamente con los datos mínimos que usted suministra al intermediario. Cuando la inversión no se canaliza por el mercado cambiario — por ejemplo, si usa fondos que ya están en el exterior — debe registrarla directamente presentando la Declaración de Registro de Inversiones Internacionales a través del Sistema de Información Cambiaria del Banco de la República. Confirme el procedimiento vigente con su banco o asesor cambiario antes de transferir fondos.
Declaración de activos en el exterior ante la DIAN
Conforme al artículo 607 del Estatuto Tributario, según lo explica la DIAN, los contribuyentes del impuesto sobre la renta con activos en el exterior cuyo valor patrimonial supere 2,000 UVT deben presentar cada año, ante la DIAN, la Declaración Anual de Activos en el Exterior (Formulario 160), detallando el valor, la jurisdicción y la naturaleza de cada activo — incluyendo un inmueble en Miami. Esta declaración es puramente informativa: no genera un impuesto a pagar por sí misma, pero la DIAN aplica sanciones por presentación tardía o por no presentarla. Verifique con su contador el umbral vigente en UVT para el año correspondiente, ya que se actualiza anualmente.
No existe un tratado tributario vigente entre Colombia y EE.UU.
A diferencia de otros países de América Latina, Colombia no figura actualmente en la lista oficial del IRS de tratados de impuesto sobre la renta de EE.UU. Esto significa que no hay un tratado bilateral que evite de forma automática la doble tributación sobre ingresos por alquiler o ganancias de capital de su propiedad en Miami; en su lugar, aplican las reglas internas de cada país (y, en Colombia, el mecanismo de descuento tributario por impuestos pagados en el exterior, sujeto a los límites de la ley colombiana). Un asesor tributario con experiencia en ambos países puede explicarle cómo declarar el ingreso en cada jurisdicción.
Mueva los fondos por canales regulados
Transfiera los fondos para la compra a través de un intermediario del mercado cambiario autorizado en Colombia (o un banco corresponsal debidamente identificado), no mediante efectivo o canales informales. Además de ser lo que exige la regulación cambiaria colombiana, es lo que las compañías de título y los bancos estadounidenses esperan ver para cumplir con sus propios requisitos antilavado de dinero.
Consulte a un asesor tributario y cambiario en Colombia
Las reglas de inversión en el exterior, declaración de activos y tributación cambian con frecuencia. Antes de transferir fondos o firmar un contrato de compra, consulte a un contador o abogado tributario colombiano que esté al tanto de la normativa vigente del Banco de la República y la DIAN, además de su abogado fiscal en EE.UU.
Requisitos de Transparencia y Reporte
Los compradores internacionales deben conocer requisitos adicionales de reporte que aplican a transacciones inmobiliarias en EE.UU.:
- Regla de Bienes Raíces Residenciales de FinCEN (antes, Órdenes de Segmentación Geográfica o GTOs): El Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN) sustituyó su antiguo programa de Órdenes de Segmentación Geográfica para bienes raíces por la Regla de Bienes Raíces Residenciales (31 C.F.R. § 1031.320), que exigiría a las compañías de título y otros agentes de cierre reportar ciertas transferencias no financiadas (en efectivo) de bienes raíces residenciales a entidades legales o fideicomisos, incluyendo compras en condados designados como Miami-Dade. Sin embargo, el 19 de marzo de 2026 un tribunal federal anuló esta regla, y mientras esa orden siga vigente y la apelación de FinCEN esté pendiente, no se exige presentar estos reportes. Confirme el estado vigente en la página oficial de FinCEN antes de su cierre
- Ley de Transparencia Corporativa (Corporate Transparency Act): Conforme a la regla interina final de FinCEN publicada el 26 de marzo de 2025, el reporte de información de beneficiario real (BOI) actualmente solo aplica a entidades constituidas bajo la ley de un país extranjero que se hayan registrado para hacer negocios en un estado de EE.UU. — no a una LLC constituida en Florida. Confirme con su abogado si su estructura específica tiene alguna obligación de reporte, ya que esta regla puede seguir cambiando
- Reportes fiscales:Los propietarios extranjeros de bienes raíces en EE.UU. generalmente deben presentar declaraciones de impuestos federales y estatales. Si la propiedad genera ingresos por alquiler, se requiere una declaración de impuestos de EE.UU.
Fuente: FinCEN — Residential Real Estate Rule; IRS — Retención FIRPTA
Importante
Esta guía tiene fines educativos y no constituye asesoría legal, fiscal ni financiera. Las transacciones inmobiliarias internacionales involucran consideraciones fiscales y legales complejas que varían por país de residencia. Los compradores deben consultar a un abogado fiscal en EE.UU., a su propio asesor legal y a su propio prestamista antes de tomar cualquier decisión.
Preguntas Frecuentes
¿Puede un colombiano comprar propiedad en Florida?
Sí. No hay requisitos de ciudadanía ni de residencia para comprar bienes raíces en Florida. Los ciudadanos colombianos pueden comprar propiedades residenciales y comerciales a su nombre o a través de una entidad legal. Sin embargo, ciertos requisitos de financiamiento, impuestos y reportes — tanto en EE.UU. como en Colombia — difieren de los que aplican a ciudadanos y residentes de EE.UU.
¿Qué es FIRPTA y cuánto se retiene?
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act, 26 U.S.C. § 1445) requiere que el comprador retenga un porcentaje del monto realizado cuando el vendedor es una persona extranjera. La tasa general de retención es del 15% del monto realizado. Una tasa reducida del 10% aplica cuando la propiedad se adquiere para uso como residencia del comprador y el monto realizado es de $1,000,000 o menos. No se requiere retención si el monto realizado es de $300,000 o menos y el comprador tiene planes definidos de usar la propiedad como residencia. El IRS puede emitir un certificado de retención por un monto reducido basado en la obligación fiscal real del vendedor.
Fuentes: IRS — Retención FIRPTA; IRS — Instrucciones del Formulario 8288
¿Necesito una cuenta bancaria en EE.UU. para comprar propiedad en Miami?
No necesariamente para la compra, pero es prácticamente útil. Algunas compañías de título y prestamistas requieren que los fondos provengan de una cuenta bancaria estadounidense por cumplimiento antilavado de dinero. Las transferencias desde bancos colombianos son comunes pero deben canalizarse por el mercado cambiario a través de un intermediario autorizado para cumplir con la regulación del Banco de la República. Su abogado y compañía de título pueden asesorarle sobre los requisitos específicos para su transacción.
Fuentes: Banco de la República — Resolución Externa 1 de 2018 y sus modificaciones; Banco de la República — Inversión colombiana en el exterior
¿Puedo cerrar la compra de una propiedad en Miami sin viajar a EE.UU.?
Sí. Los cierres remotos son comunes para compradores internacionales. Los documentos pueden firmarse ante un consulado o embajada de EE.UU. en su país de origen, o ante un notario cuya autoridad sea reconocida mediante apostilla bajo el Convenio de La Haya. Algunas transacciones usan notarización en línea remota (RON), autorizada en Florida bajo el Estatuto § 117.265. Su abogado debe confirmar qué método es aceptable para su transacción específica.
¿Debo comprar a mi nombre personal o a través de una LLC?
Esto depende de su situación fiscal específica, exposición a responsabilidad, objetivos de planificación patrimonial y las reglas colombianas de inversión en el exterior y declaración de activos. Muchos compradores internacionales usan una LLC o corporación estadounidense, pero no existe un tratado de impuesto sobre la renta entre Colombia y Estados Unidos, por lo que la estructura tiene implicaciones fiscales distintas a las de países que sí cuentan con un tratado vigente. Consulte a un abogado fiscal o contador (CPA) en EE.UU. y a un asesor tributario y cambiario en Colombia antes de elegir una estructura.